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山东济南房地产新政:放宽政策 规范监管

山东济南出台《促进房地产业和建筑业稳定增长健康发展重点改革实施方案》

2015-12-29 10:45:06|来源:海外网|字号:

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新闻发布会现场

海外网 12月28日上午,山东济南市委新闻办协同济南市城乡建设委召开新闻发布会。会上,济南市政府办公厅转发了由市城乡建设委制订的《促进房地产业和建筑业稳定增长健康发展重点改革实施方案》,确定济南市房地产业、建筑业实行提升行业发展、优化行业监管的八项重点改革。八项改革的实施,将对进一步开放建设市场、减轻企业资金压力等具有重要意义。

当前,经济下行压力加大,济南市政府积极应对,于2015年6月印发了《济南市稳定增长促进发展的若干政策措施》。济南市城乡建设委坚持以问题为导向,积极研究制订为企业松绑、减负的措施,以促进两大产业稳定增长健康发展。10月份以来,就提升两大行业发展进行了广泛、深入的调研。先后对房地产业、建筑业监管涉及建委内部各审批监管流程环节进行了调研,又召开各投融资平台、开发企业、施工企业及县(市)区建委座谈会,认真听取各方面的意见建议。通过调研,梳理了当前在行政审批、行政收费、行业监管等方面存在的突出问题。针对这些问题,按照十八届五中全会“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念,依据市政府稳定增长促进发展若干政策措施及上级有关文件政策精神,学习借鉴其他城市的一些经验和做法,充分吸收调研过程中各方意见建议,拟订了放宽招投标、取消预售保证金等八项重点改革措施。改革的指导思想主要有两方面:一方面松绑减负,把不该管的交给市场,最大限度地开放建设市场、简化审批环节、减少行政收费、减轻企业负担;一方面借助审批和信用平台,优化监管和服务,把该管的管好、管起来,营造宽松公正、规范有序的行业发展环境。

《实施方案》形成后,于12月10日提报济南市政府第87次常务会议审议通过。主要内容如下:

(一)放宽工程招投标监管范围。除涉及社会公共利益、公共安全的项目外,民营资本投资项目、非国有控制资本项目、工业项目的业主可自主确定发包方式和勘察设计、施工、监理单位。出台房屋建筑和市政工程招标投标管理规范,调整完善招标工作各流程环节的操作规则,调整理顺招标人、投标人、招标代理机构、评标专家以及监管机构的行为规范。

(二)放宽房地产开发项目配套费缓缴政策。在现行房地产开发项目单项面积达到10万平方米(含)以上,可享受缓缴50%城市建设配套费(92元/平方米)政策的基础上,对当年在济开工面积达到50万平方米(含)以上的开发企业,城市建设综合配套费(246元/平方米)可先缴纳40%,其余60%缓缴半年;开工面积达到100万平方米(含)以上的,先缴、缓缴比例分别按30%和70%执行。

(三)简化建筑工程质量安全监督。调整建筑工程质量监督工作规程,在保障安全监督的基础上,进一步简化监督环节,转变监督形式,调整监督重点。取消地基基础、主体结构、装饰装修分部工程节点到位监督,改为施工过程中监督机构巡查和随机到场监督。监督工作坚持责任主体行为监督与工程实体监督并重,将质量行为监督作为施工过程巡查的重要内容。

(四)降低建筑劳务工资保证金缴存额度。出台建筑劳务工资保证金管理办法,建筑劳务工资保证金由开工前建设单位缴纳工程合同总造价的2%,改为建设单位、施工单位(总承包企业和与建设单位直接发生合同关系的专业承包企业)各缴纳1%。建筑劳务工资保证金的缴存比例与企业诚信状况挂钩,连续1年未发生拖欠工程款的建设单位、未拖欠农民工工资的施工单位可免缴建筑劳务工资保证金;连续2年未拖欠的可全额退还建筑劳务工资保证金。建筑劳务工资保证金实行限额封顶制度,建设单位在我市项目累计最高缴存额1000万元,施工单位累计最高缴存额200万元。拖欠工程款和农民工工资情况严重,造成恶劣社会影响的企业,按2%的比例缴存建筑劳务工资保证金。

(五)实行商品房预售资金监管。取消商品房预售保证金,依法建立商品房预售资金监管制度,房地产开发企业申请商品房预售许可时,主管部门根据基础(正负零)以上平均建安造价(1800元/平方米)、施工进度和企业信用等级确定预售资金重点监管额度,对额度内的预售资金使用进行监管。按我市房地产开发企业综合信用评价暂行办法信用评定为AAA级、AA级的企业分别按标准的50%、70%执行。企业不得擅自使用重点监管额度内的预售资金,其余部分可以自行使用,优先用于本开发项目建设。主管部门根据开发企业预售资金存入量和信用状况控制项目网签比例,首次放开办理商品房预售许可面积的20%,达到重点监管额度后,放开全部预售房源网签。根据工程施工进度逐步核减预售资金重点监管额度,完成工程主体结构、内外装饰、竣工验收备案3个节点,分别核减到重点监管额度的50%、30%、10%;其中总楼层12层(含)以上的,增加一个节点,主体结构完成一半时,核减到重点监管额度的70%。

(六)简化房地产开发项目竣工综合验收。调整完善房地产开发项目竣工综合验收备案办法,取消现行水、电、气、热等单项工程全部完成后统一联合验收的做法,各单项工程完成后,相关专业经营单位及时组织验收。新建项目物业合同不再作为综合验收的前置要件。明确开发单位与专业经营单位的责任、义务,进一步强化专业经营单位的责任,凡开发单位按合同履约的,专业经营单位配套施工须保证开发单位按期交房,不得以红线外不具备条件为由不出具合格证明,并提供良好的维护和管理。

(七)推行建筑设计图纸“蓝改白”。组织开展面向工程建设全行业的设计图纸“蓝改白”专项工作,改变现行“晒蓝图”的做法,实现图纸设计、审签、图审、传输、存储的全面电子化。

(八)推行行业信用管理。建设覆盖建设、勘察设计、施工、监理、招标代理等主体的行政审批、行业监管与诚信一体化平台,对接省级监管平台,以“四库”(项目库、企业库、人员库、信用库)为基础,对各类主体建立信用积分,依积分状况确定相应的资质资格,享受不同的优惠政策,实行差别化监管;实现有关业务的网上受理、审批,提供网上咨询、报件等服务。

据悉,进一步开放建设市场、规范交易秩序,同时,通过完善项目招标各流程环节的操作规则,进一步消除暗箱操作、围标串标、阴阳合同等问题;极大减轻企业资金压力。房地产开发项目配套费,在现行优惠政策的基础上,对达到一定规模的开发项目,再给予一定比例的缓缴的优惠,对投资贡献大的企业提高优惠幅度;建筑劳务工资保证金,设定封顶上限,对守信企业经过一定时限还可以退还;商品房预售保证金则直接取消,仅对商品房预售资金实行部分监管。这几项收费的减收、缓缴、取消,加上在存保证金的退还,将极大缓解开发企业前期资金压力,提高企业投资积极性,减少工程款和农民工工资拖欠行为。加快工程建设进度;提高行业监管水平,实现有关业务的网上办理,通过精准的信用管理替代传统的行政监管模式,适应当前市场环境下企业行为动态监管的要求,特别是放开市场、放宽标准后的有效监管,逐步营造全市公开、公平、公正、诚信的建设市场环境。

另外,实施方案还对有关事项作了说明

(一)关于改革措施的实施。八项改革措施,市城乡建设委将尽快制定相应的单项办法或制度,分别组织实施。

(二)关于在存保证金退还。改革措施实施后,对企业已缴存的保证金,可以退还的马上联系企业退还,目前尚不符合退费条件的,到期后将及时联系企业退还。退还的资金,要求企业承诺全部用于在济购置土地和项目建设。

(三)关于过渡期的政策实施。新老政策交替期间的规费收取、手续办理等事宜,市城乡建设委将通过多种方式主动告知企业,积极协商,做好衔接。

(四)关于放宽政策与规范监管。实施宽松的改革措施,并不意味放而不管。市城乡建设委将按照“守信者放宽,失信者严管”的原则,根据企业信用状况实行差别化对待,对质量好、信誉高的企业可减少监督检查频次,享受相关优惠政策;对质量问题较多、诚信度差的企业则进一步加强监管,取消相关优惠政策,确保建设市场放宽不放松、放开而有序。(李东晓)

(责编:胡艳明)

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