山东终结物业服务乱收费 房子空置减40%物业费

2018-06-28 19:48:00来源:海外网
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图一:山东省政府法制办公室二级巡视员--孙成文-.jpg

山东省政府法制办公室二级巡视员 孙成文

海外网6月28日电 目前,山东省业主自治组织还不完善,山东全省近90%的居民小区还未建立业主委员会,物业服务收费无法完全依靠市场进行有效调节,乱收费、质价不符与收费难现象并存,为解决百姓切实关心的问题,日前,山东制订出台山东省物业服务收费管理办法》(以下简称办法》),自2018年7月1日起施行。

山东省政府法制办公室二级巡视员孙成文说,当前,山东省业主自治组织还不完善,山东全省物业服务收费举报投诉每年达2万件,占价格举报投诉的40%。《办法》坚持立法为民、惠及民生,明确界定物业服务收费、物业公共服务费、机动车停放费、其他服务收费四个基本概念,明确了定价机制和收费办法。例如,《办法》规定,配套物业设施不到位的减收物业公共服务费、普通住宅前期物业空置房屋物业费减免比例不得低于40%,车位未停放机动车的免收停车服务费,为业主免费配置必要的出入证,等等,这既能够有效增强群众的获得感,又有利于经济社会的健康稳定和谐发展。

图二:山东省物价局副局长--李东方-.jpg

山东省物价局副局长 李东方

房子空置减收40%物业费

“空置房屋缴纳物业费”问题备受关注,对于空置房屋为何不免收物业费,山东省物价局副局长李东方说, 普通住宅交付后空置六个月以上的,其前期物业公共服务费应当减收;办理空置的程序和具体减收比例由设区的市县人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定,但收取的费用最高不得超过百分之六十。也就是说普通住宅前期物业空置的减收比例不得低于40%。

李东方说,做出上述规定的主要理由有三个:《办法》的立法目的在于规范住宅物业服务收费行为,维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益。打击投机买房、调控房地产价格不是住宅物业服务收费政策所承担的职责,不应当通过加收物业服务费的方式打击炒房;部分物业空置,物业服务企业仍要正常运转,不交物业服务费不能保证物业企业的合法权益,但业主不入住,就不产生垃圾,不使用电梯,物业服务工作量有所减少,可以减收部分物业服务费,减收比例应当视情况而定,比如,热门地段的房屋,入住率高,减收比例略高对物业企业影响也不大,而一些度假型小区,业主多属“候鸟型”,房屋空置率很高,如果物业费减免比例过高的话,物业公司无法正常经营;对于其他物业交付后空置的,其物业公共服务费是否减收、减收多少由业主和物业服务企业约定。

交了物业费为啥还要交停车费?

交了物业费,为啥还要交停车费?山东省物价局副局长李东方说,这是由于物业服务与停车服务的主体不同,如果让无车户替有车户、多车户分摊物业服务成本是有失公允的。不过,对于车位未停放机动车的,按规定可免收停车服务费。按照现行政策,物价部门在制定物业公共服务费和停车服务费标准时,是分别计算成本的,没有包含关系。在总成本不变的情况下,如果停车服务费不再单独收取,物业公共服务费需要相应上调,否则物业服务企业难以为继。例如,济南市目前物业公共服务费基准价格一星级是0.5元/㎡、五星级是1.6元/㎡,停车服务费基准价格是35元/辆。如果把停车服务费均摊到物业公共服务费上,物业公共服务费约需上涨0.2元/㎡左右。据了解,即将于7月1日起施行的《山东省物业服务收费管理办法》,对于小区物业费和车位费的问题也做了相应规定。其中规定,物业公共服务费实行分等级定价,具体等级由住房城乡建设部门会同价格主管部门制定;交费金额按照产权建筑面积计收,普通住宅的储藏室、车库不计入计费面积,但改变设计用途用于居住的纳入计费面积。

《办法》还规定,普通住宅前期物业停车服务费标准,由建设单位与物业服务企业在政府指导价范围内约定;其他物业管理区域的停车服务费标准,由业主大会或者业主委员会与物业服务企业约定。车位未停放机动车的,免收停车服务费。

长期使用物业管理区域内规划用于停放机动车的车库(场)内的车位,或者长期占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共区域停放机动车的,可以按月收取停车服务费或者车位场地使用费;临时停放机动车的,可以按小时收取,但停放未超过二小时的应当免费。

物业公司必须按季度公示小区公共收益

 许多物业公司利用小区的电梯、墙体等做广告,所得收益却不知去向,这个问题一直饱受业主诟病。山东省物价局副局长李东方说,小区公共收益应由业主大会决定其使用方式和用途,对未成立业主委员会的普通住宅前期物业,规定公共收益资金可以优先用于折抵物业公共服务费。物业服务企业对公共收益应当单独列账,独立核算,按季度进行公示,时间不得少于一个月。

关于经营权的问题。按照《办法》第二十九的规定,物业服务企业可以代业主进行经营,取得经营权的方式是通过物业服务合同的约定进行授权。普通住宅前期物业,可以在前期物业服务合同中约定授权。该规定,解决了现实中,特别是前期物业中,物业服务企业因无法征得业主大会、业主的书面同意,而擅自经营导致经营行为合法性不足的问题。

关于收入归属和使用问题。按照《办法》第三十条的规定,;业主大会未作决定的,主公共收益由业主大会决定其使用方式和用途要用于补充专项维修资金,也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。属于普通住宅前期物业的,可以优先用于折抵物业公共服务费。物业服务企业代经营的,可以扣除相应的管理费和税费,管理费的提取比例由市县价格主管部门确定。

关于如何保障上述两条规定有效执行的问题。《办法》从两个方面进行了规范:通过收益公示保障业主知情权和监督权。即《办法》第三十九条的规定——物业服务企业对公共收益应当单独列账,独立核算,按季度进行公示,时间不得少于一个月;规定了相应的法律责任。即《办法》第四十五条和第四十七条的规定——物业服务企业未按照规定公示和使用公共收益资金的,将会受到行政处罚,构成犯罪的,依法追究刑事责任。(张川 潘瑞津)

责编:张阳

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